Права сквоттеров: как Нью-Йорк пытается устранить «серую зону» в законодательстве
Власти штата Нью-Йорк в рамках масштабного плана по реконструкции жилья намерены устранить правовую «серую зону», прояснив разницу между арендаторами и сквоттерами, которая позволяла затягивать процесс выселения в рамках судебного разбирательства, сообщает New York Post.
Законы, касающиеся сквоттеров, действуют во всех 50 штатах, в том числе в Нью-Йорке. Они предлагают нарушителям «широкий спектр мер защиты», что затрудняет владельцам недвижимости их выселение.
В Нью-Йорке лица, занимающие какую-либо собственность в течение 30 дней, могут заявить о своих правах в качестве арендатора. Когда они де-факто незаконно завладевают жилищем, то получают так называемые «права сквоттера».
Впрочем, руководитель Национального проекта жилищного права США Эрик Данн в разговоре с Washington Post заявил, что в самом буквальном смысле такого понятия, как «права сквоттеров», не существует.
По его словам, имеет место «довольно скудная правовая защита» для людей, обвиняемых в сквоттинге. Например, домовладелец не может сменить замки или войти с оружием и приказать людям покинуть его территорию.
Поскольку у домовладельцев есть всего 30 дней, чтобы успеть решить вопрос, с финансовой точки зрения им проще расплатиться с непрошеными гостями и выпроводить их самостоятельно, чем сталкиваться с юридическими издержками в виде услуг адвоката и участия в судебных заседаниях.
Важно учитывать, что самозахват (squatting) и незаконное проникновение в жилище (trespassing) лежат в разных плоскостях: первое — в области гражданского права, второе — уголовного.
Чтобы добиться выселения сквоттеров, для начала необходимо обратиться в аккредитованному специалисту по недвижимости. Далее нужно уведомить их о необходимости покинуть собственность, но только в 30-дневный срок, иначе дальше вопрос решается в судебном порядке.
Согласно жилищному законодательству Нью-Йорка, арендатор описывается в качестве жильца дома, «находящегося во владении в течение 30 дней подряд или дольше». В закон об аренде 2019 года был добавлен раздел, в котором описана специальная процедура для выселения арендатора, но касается она того, кто «законно занял» жилище.
Если полюбовно решить вопрос не удастся, необходимо подать официальное заявление о выселении, которое рассмотрят в суде. Когда правота владельца будет доказана, правоохранители принудительно выселят сквоттеров. Но стоит помнить, что самостоятельно прогонять их нельзя.
Согласно данным Американской ассоциации владельцев квартир (AAOA), сквоттерам может быть присуждено «незаконное владение» в соответствии с законодательством штата, если он занимал чужую собственность 10 и более лет.
В марте в легислатуру штата Нью-Йорк внесли законопроект, который нацелен на решение проблемы сквоттинга. Это произошло на фоне резонансного убийства в Манхэттене 52-летней украинки. Обвиняемыми по этому делу проходят два сквоттера.
В апреле законодатели представили сразу два проекта (S8996 / A9772), которые должны внести ясность в понятие «сквоттер».
«Сквоттеры слишком долго ставили под угрозу средства к существованию домовладельцев. С введением этого законодательства будут четко определены права и защита законных арендаторов, а те, кто воспользуется этим, будут привлечены к юридической ответственности», — заявила сенатор Роксана Персо.
Количество подобных «арендаторов» в Нью-Йорке увеличилось за два года на 20%, уточняет NYP.
Где именно будет проходить водораздел между арендатором и сквоттером по обновленному законодательству, пока неясно. О потенциальной эффективности говорить тоже не приходится, учитывая либеральный по сравнению со многими другими штатами подход Нью-Йорка к правам «захватчиков» жилища.
К примеру, если в Нью-Йорке и почти двух десятках штатов сквоттеры могут претендовать на дом, который им не принадлежит, через 10 лет проживания в нем, то в соседнем Нью-Джерси речь идет о 30-летнем сроке.
Как пишет NBC, в городском совете Нью-Йорка предложили изменить срок действия защиты арендаторов с 30 дней на 180. Мэр Эрик Адамс считает, что меры защиты разработаны для предотвращения несправедливых выселений.
При этом консенсуса до недавнего времени по поводу срока действия защиты арендаторов не было ни на уровне города, ни штата. CBS News констатирует, что одни законодатели хотят увеличить срок до 45 дней, другие — до 90, третьи — до 180.
