В Нью-Йорке не платят за аренду: как долги угрожают рынку доступного жилья
В Нью-Йорке усиливается проблема неплатежей за аренду жилья, в том числе в сегменте affordable housing — субсидируемых и регулируемых квартир для малообеспеченных семей. Как пишет Politico, снижение собираемости арендных платежей, начавшееся во время пандемии COVID-19, сохраняется даже после восстановления экономики города и начинает угрожать финансовой устойчивости операторов доступного жилья.
Именно доступное жилье десятилетиями считалось главным инструментом борьбы с бездомностью и вытеснением бедных жителей из города. Теперь же под угрозой оказывается сама финансовая устойчивость этой модели, пишет издание. Перелом произошел во время пандемии COVID-19, когда экономика города фактически остановилась, а тысячи малообеспеченных семей потеряли доход. Но даже после восстановления рынка труда платежная дисциплина так и не вернулась к допандемийному уровню.
По словам участников рынка, до пандемии владельцы affordable housing обычно собирали не менее 95% ожидаемых арендных платежей — именно этот уровень считается минимально необходимым для покрытия расходов на содержание зданий, обслуживание долгов и ремонт. Однако в 2025 году средний показатель составлял 89%. По данным New York Housing Conference, многие объекты работают с дефицитом, а число зданий с критически низкой собираемостью аренды продолжает расти.
На первый взгляд снижение выглядит умеренным, однако affordable housing традиционно работает с минимальной маржой. Даже потеря нескольких процентов доходов становится критичной на фоне роста расходов на страхование, коммунальные услуги, обслуживание кредитов и капитальный ремонт.
Дополнительную нагрузку создает рост числа проблемных объектов. Согласно исследованию Enterprise Community Partners и National Equity Fund, доля проектов с критически низкой собираемостью аренды — менее 80% — выросла с 3% в 2017 году до 11% в 2024-м.
Причины падения платежной дисциплины остаются предметом споров. Часть операторов связывает проблему с последствиями пандемии. В 2020-2022 годах в штате Нью-Йорк действовал мораторий на выселение арендаторов за неуплату, а власти запустили программу экстренной помощи арендаторам, в рамках которой было распределено более $4 млрд.
Часть владельцев жилья считает, что пандемия изменила поведение арендаторов. Во время локдаунов в штате действовал мораторий на выселения, а движение за права жильцов продвигало лозунг Cancel Rent — призыв списать накопившиеся долги по аренде. Суть идеи была в том, что государство должно простить или компенсировать арендаторам долги за жилье, накопившиеся из-за потери работы и падения доходов во время локдаунов. Активисты требовали от штата Нью-Йорк не просто заморозить выселения, а именно аннулировать накопленные долги. В результате, считают некоторые операторы жилья, у части арендаторов закрепилось ощущение, что просрочка платежей больше не ведет к немедленным последствиям.
Однако эксперты по жилищной политике считают такое объяснение неполным. Они указывают, что проблема прежде всего отражает ухудшение финансового положения малообеспеченных жителей города.
Согласно данным Rent Guidelines Board, 51,6% арендаторов Нью-Йорка считаются rent-burdened — то есть тратят на аренду более 30% дохода. Почти 29% домохозяйств направляют на жилье свыше половины заработка. В таких условиях даже относительно доступная арендная ставка может стать неподъемной при снижении доходов или росте повседневных расходов.
Особенно уязвимы семьи, живущие в частном affordable housing: при заселении арендная ставка рассчитывается исходя из текущего дохода, однако если заработок позже падает, арендная плата не всегда автоматически снижается. В результате долг начинает накапливаться психологически лавинообразно. Как только задолженность достигает нескольких тысяч долларов, многие арендаторы попросту перестают видеть путь к выходу.
Схожие проблемы наблюдаются и в государственном жилищном фонде. По данным New York City Housing Authority (NYCHA), задолженность жильцов по аренде приблизилась к $500 млн — значительная часть этой суммы накопилась после пандемии.
Парадокс в том, что кризис бьет сразу по обеим сторонам — рост арендных долгов создает системный риск для всего рынка доступного жилья. С одной стороны, арендаторы сталкиваются с дороговизной жизни и стагнацией доходов. С другой — владельцы зданий теряют денежный поток, необходимый для поддержания объектов в рабочем состоянии.
По сути, Нью-Йорк столкнулся с новой реальностью: кризис доступного жилья больше нельзя объяснить исключительно дефицитом квартир. Даже там, где жилье формально считается доступным, оно может оставаться финансово непосильным для семей с низкими доходами. В этом смысле нынешний рост арендных долгов — симптом более глубокой проблемы, связанной с ростом неравенства и удорожанием жизни в одном из самых дорогих городов США.
