Снижение цен на рынке недвижимости угрожает стабильности региональных банков США
Удешевление коммерческой недвижимости и возрастающее финансовое давление на арендодателей могут поставить под вопрос стабильность крупных региональных банков, сделавших ставку на ее кредитование, считают аналитики Bloomberg.
Наибольшие потери понес один из крупнейших региональных кредиторов — New York Community Bank (NYCB), занимавшийся кредитованием лендлордов, которые приобретали коммерческую недвижимость в городе и в дальнейшем сдавали ее в аренду. В период с 31 января по 1 февраля акции банка упали на 46%, в связи с колоссальными финансовыми потерями, раскрытыми в отчетности перед инвесторами за четвертый квартал 2023 года. За последний квартал прошлого года банк потерял $260 млн из-за снижения цен на коммерческую недвижимость, высокой процентной ставки и возросшего финансового давления на арендодателей коммерческой недвижимости.
Падение котировок NYCB спровоцировало снижение индекса региональных банков США KBW, куда входят 24 организации, на 6% до 92,58 пункта. Это, вероятно, худшая динамика со времен Silicon Valley Bank (SVB), закрывшегося в марте 2023 года. Тогда проблемы у SVB начались фактически сразу после закрытия Silvergate Bank, также вкладывавшегося в стартапы, что побудило обеспокоенных инвесторов в срочном порядке продавать отраслевые акции.
Доходы владельцев недвижимости в городе Нью-Йорк находятся под угрозой из-за законодательных и судебных ограничений, которые в данный момент проходят проверку на конституционность в Верховном суде США. Законодатели планируют существенно ограничить право арендодателей повышать арендную плату в более чем миллионе единиц городской недвижимости.
Кейс NYCB, по мнению Bloomberg, является показательным еще и потому, что он отражает рост долгового давления на сектор коммерческой недвижимости в США. Оценки банком своих финансовых потерь из-за невыплат по кредитам в залог недвижимости оказались почти в десять раз ниже, чем на самом деле, а реальные невозвраты только за последний квартал 2023 года — больше, чем банк закладывал на все предыдущее десятилетие.
Акции NYCB были одними из лучших в индексе KBW в прошлом году, набрав 19%, в то время как большинство других региональных банков сталкивались со сложностями.
Согласно исследованию JPMorgan, более четверти общего объема портфолио региональных банков составляет кредитование коммерческой недвижимости, тогда как у крупных федеральных корпораций эта доля не превышает 6,5%. Кроме того, региональным финансовым организациям не удастся избавиться от зависимости от кредитов такого типа, поскольку они не могут конкурировать с федеральными игроками на рынке, предоставляющими кредитные карты, потребительские кредиты или оказывающими частные инвестиционные услуги. Ко всему прочему, этот опорный для региональных банков сектор оказывается под угрозой невыплаты более $1 трлн долгов из общей суммы в $2,3 трлн.
Региональные банки выдают кредиты под залог коммерческой недвижимости на условиях, схожих с ипотечным кредитованием. Потери начинаются с существенного возросшего вышеупомянутого объема невыплат по этим кредитам. Как следствие, недвижимость переходит в собственность банка, но из-за прекращения стремительного роста, начавшегося еще в период пандемии COVID-19, стоимость этой недвижимости сильно просела по сравнению с 2021 — 2022 годами.
Как итог, банки рискуют не столько недополучить дохода от продажи этой недвижимости, сколько потерять деньги на неудачном кредите. Свою роль в нарастающем кризисе сыграла и ключевая ставка ФРС, которая выросла с 2022 года на несколько сотен базовых пунктов и в данный момент зафиксировалась на уровне 5,25 — 5,5%. Выданные раннее кредиты брались заемщиками под более низкий процент вследствие низких значений ставки, и, следовательно, в 2023 году даже по выплаченным кредитам банки получили меньше, чем могли бы.
RTVI.US ранее рассказывал о нынешнем состоянии рынка жилья в США и об уровне жизни в различных регионах страны.
