«Чертовски высокая рента»: что в США с арендной платой?
Почти 40% жителей столичного округа Колумбия проживают в съемных домах или квартирах — это самый высокий процент в Соединенных Штатах. При этом более 20% населения в 16 штатах снимают жилье, как правило, не имея ничего в собственности. Но насколько это выгодно? RTVI.US попытался разобраться.
Как ни парадоксально, но меньше всего за съем квартиры с двумя спальнями придется отдать не в сверхдешевом Миссисипи, а в Кентукки и Северной Дакоте. По данным Statista за ноябрь прошлого года, медианная месячная аренда там обходится в $902 и $971 соответственно. Если же ограничиться всего одной спальней, то в Северной Дакоте средняя цена на съемное жилье будет еще ниже — $738.
Однако и Кентукки, и Северная Дакота, и их ближайший конкурент по дешевизне съема жилья Айова являются скорее исключениями из затянувшегося тренда — арендная плата в США неуклонно растет из года в год, причем в разы.
Согласно отчету Совместного центра по исследованию жилья Продвинутой школы дизайна и Школы Кеннеди Гарвардского университета, в настоящее время можно лишь констатировать замедление темпов роста самóй арендной платы до 1% в год, но никак не падение ее средних значений. После небольшого удешевления аренды во второй половине 2020 года стоимость съемного жилья росла высокими темпами на протяжении следующих двух лет.
Остановку роста цен исследователи связывают с завершением кризиса, вызванного пандемией COVID-19.
Медианная месячная арендная плата за квартиру без мебели в США выросла почти в шесть раз с 1980 по 2023 год, достигнув отметки в $1 837. При этом средние годовые доходы домохозяйств с 1990 по 2020 год в абсолютном измерении выросли на $44 500, до $74 580, но в относительном исчислении это чуть больше, чем двукратное увеличение. Иначе говоря, рост арендной платы, без уплаты которой люди рискуют остаться на улице, значительно обгоняет рост доходов населения.
Наибольшее увеличение пришлось на 2021-2022 годы, когда средняя арендная плата за несколько месяцев подскочила на $200/месяц.
«2022 год — один из худших за историю наших измерений. Сильнее всего пострадали арендаторы, которые зарабатывали менее $30 000 и которым после оплаты аренды и коммунальных услуг в среднем оставалось всего $310 в месяц. Арендаторы с большим бременем расходов тратят меньше средств на такие вещи, как еда, здравоохранение и пенсионные накопления. Таким образом, это имеет серьезные последствия для долгосрочного благосостояния этих домохозяйств», — прокомментировала ABC News ситуацию на американском рынке съемного жилья одна из авторов гарвардского исследования Уитни Эйргуд-Обрицки.
В поисках лучших условий арендаторы массово мигрируют в другие штаты. Среди наиболее популярных направлений — Джорджия, Пенсильвания, Висконсин и Вайоминг. Эти штаты занимают середину списка по ценам на съемное жилье, при этом могут обеспечить съемщикам наиболее оптимальные доходы и уровень жизни.
Миграция арендаторов совмещается со стремительным сокращением рынка дешевого (в относительном измерении) съемного жилья, число которого сократилось за 2019-2022 годы более чем на 500 тыс. единиц.
Удорожание аренды жилья напрямую влияет на увеличение числа бездомных. В январе прошлого года без крыши над головой остались 653,1 тыс. человек, что является рекордом за все время наблюдений с 2008-го. И хотя число домохозяйств, серьезно обремененных арендной платой (т.е. тратящих на нее более 50% доходов), практически не выросло с 2010 года и осталось на уровне 10-11 млн, численность семей, расходующих на жилье от 30 до 50% своего дохода, за тот же период увеличилась почти на 2 млн домохозяйств. При этом на федеральную и/или региональную поддержку рассчитывать не приходится — ее получают лишь 5 из 14 млн малоимущих семей страны.
Рост цен на жилье связан в том числе с упадком многосемейного жилья, считают исследователи. Возрождение после взрыва ипотечного пузыря 2008-го заняло у девелоперской индустрии почти четыре года, однако начавшийся после этого умеренный рост за 2023-й был фактически сведен на нет.
По прогнозу консалтинговой компании Yardi Matrix, рецессия на рынке строительства нового многосемейного жилья начнется в 2024 году и к 2028-му только усугубится. Ожидается, что сдавать в аренду будут 403 683 новых дома, тогда как к 2024 году в строй было введено 536 145 единиц многосемейного жилья.
«Арендная плата чертовски высока! В стране недостаточно единиц съемного жилья, чтобы создать конкуренцию. Некоторые лендлорды и владельцы недвижимости обманывают людей, потому что знают, что могут получить больше [денег с арендаторов]. Пока мы не сможем построить больше съемного жилья, цены не смогут существенно упасть», — описала журналистам позицию администрации президента Джо Байдена по этому вопросу глава Департамента жилищного строительства США Марсия Фадж.
