Провал рынка жилья в США: продажи сократились до минимума за 30 лет на фоне высоких ставок и цен
Рынок недвижимости в США пережил в 2024 году сильнейший спад. Согласно данным Национальной ассоциации риелторов (NAR), объем продаж существующего жилья упал до уровня 1995 года, что связано с высокими ипотечными ставками и ограниченным предложением.
Согласно отчету, в 2024 году было продано 4,06 млн объектов недвижимости (в их числе дома на одну семью, а также кондоминиумы и таунхаусы) — это минимум за последние три десятилетия. Хотя в декабре продажи немного оживились (на 2,2% по сравнению с ноябрем), общий годовой объем остается на крайне низком уровне. Главными причинами такой тенденции называются высокая средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке, остающаяся близкой к 7%, и рекордные цены на жилье.
Средняя цена дома в 2024 году выросла до $407,5 тыс., демонстрируя устойчивый рост в течение 18 месяцев подряд. Такой уровень стоимости сделал покупку жилья недоступной для значительной части населения.
«Произошло идеальное стечение обстоятельств, подорвавшее доступность жилья», — сказала главный экономист KPMG Дайан Суонк.
Ситуацию усугубляет так называемый «эффект блокировки». Домовладельцы, которые успели оформить ипотеку до повышения ставок Федеральной резервной системой (ФРС) в 2022 году, предпочитают не продавать свои дома, чтобы избежать необходимости брать ипотеку по гораздо менее выгодным ставкам. Это дополнительно ограничивает доступное предложение.
Общий объем предложений на рынке в декабре составил 1,15 млн единиц жилья, что на 16% больше, чем годом ранее, но все же на 3 млн меньше, чем требуется для нормального функционирования рынка.
«По сути, мы имеем дело с провалом рынка жилья, поскольку рынок, по всей видимости, не находится в процессе достижения равновесия, при котором предложение увеличится», — заявил главный экономист RSM Джо Брусуэлас.
Помимо высоких ставок, покупателей сдерживают стремительно растущие цены на страхование жилья, особенно в регионах, подверженных природным катастрофам. Эта тенденция вряд ли изменится в ближайшее время, пишет Wall Street Journal.
Строительная отрасль также переживает непростые времена. Высокие процентные ставки ограничивают возможности застройщиков. Они не спешат инвестировать в строительство, опасаясь низкого спроса.
«Застройщики не рискуют вкладывать капитал в строительство объектов, которые покупатели не смогут себе позволить, несмотря на высокий спрос», — пояснил Бруссуэлас.
Некоторый оптимизм вызывает снижение базовой ставки, а также возможная дерегуляция строительной отрасли, о которой говорил Скотт Тернер, кандидат на пост главы Министерства жилищного строительства и городского развития. Он заявил о намерении сократить избыточные регуляторные барьеры, что может повысить доступность жилья. В прошлом году также ФРС трижды снижала базовую ставку, но ставки по ипотеке росли в последние месяцы.
Ранее RTVI.US писал, что на конец 2024 года в 50 крупнейших городах цены на жилье выросли в среднем на 5,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Наибольший рост наблюдался в Анахайме (Калифорния) — на 12,5%. Также цены заметно подскочили в Ньюарке и Нью-Брансуике (Нью-Джерси), округе Нассо (Нью-Йорк) и Провиденсе (Род-Айленд) — на 11,3%, 10,8%, 9,9% и 9,8% соответственно.
Несмотря на сложные условия, некоторые семьи продолжают продавать жилье в силу жизненных обстоятельств — браков, разводов или пополнения в семье. Это внесло вклад в рост предложения в 2024 году. Кроме того, отдельные покупатели, как отметил главный экономист NAR Лоуренс Юн, осознают долгосрочные преимущества владения недвижимостью, что поддерживает спрос, даже в условиях высокой стоимости ипотеки.
Некоторые покупатели, как Хизер и Дэвид Бакстер из Западной Вирджинии, решаются на покупку даже в таких условиях. Они приобрели дом, воспользовавшись возможностью уменьшить ставку до 6,5% за дополнительную плату.
«Я переживала, что, когда ставки снизятся, цены снова начнут расти», — рассказала Хизер.
Прогнозы на текущий год остаются мрачными. По словам экспертов, ипотечные ставки, вероятно, останутся выше 6% как минимум до 2026 года, что неминуемо отразится на рыночной активности.
