Какова ситуация на американском рынке жилья?
Начало января ознаменовалось резким увеличением числа заявок на ипотеку с целью покупки частного дома — реальные процентные ставки по некоторым долгосрочным предложениям приближаются к самым низким значениям, которые были в 1995 году, сообщает Bloomberg. RTVI.US рассказывает, в каком состоянии американский рынок недвижимости входит в 2024 год.
Цены на американском рынке жилья росли 11 лет подряд — с наибольшим увеличением в 2021 году. Тогда цены на новый частный дом выросли на 18%, после чего рост рынка резко замедлился и в 2022-2023 годах составлял от 2,88% до 4,77%. Вместе с увеличением цен растет и количество нового жилья: просев во время ипотечного пузыря, вызвавшего финансовый кризис 2008 года, американский девелоперский и строительный бизнес начиная с 2011-2012 годов стабильно вводит в эксплуатацию каждый год все больше домов. По ситуации на 2022 год в Соединенных Штатах было 143,7 млн жилых помещений (сюда включаются как квартиры, так и частные дома), причем в 2022 году число домов увеличилось на рекордные за последние 15 лет 1,1%.
Подавляющее большинство (79%) американцев, которые приобретали в 2022 году новое жилье, покупали именно тот классический отдельный односемейный дом, из сотен и тысяч которых состоят территории вокруг крупных городских поселений. Дуплексы, кондоминиумы и апартамены были популярны лишь у 2% граждан, более востребованными оказались трейлеры, мобильные дома, коттеджи, таунхаусы и даже сельские хижины.
Но даже учитывая стабильный и развивающийся рост жилищного рынка, в 2022 году лишь 65,9% американцев жили в домах, которые находились в их непосредственной собственности, тогда как еще в 2004 году на волне жилищного и ипотечного бума счастливыми обладателями собственного частного дома были как минимум 69% граждан США. Поколение миллениалов, которое наиболее активно сейчас участвует в экономической деятельности, в 2018 году в 55% случаев планировало обзавестись собственным домом в течении трех и более лет, при этом доля тех молодых американцев, кто планировал приобрести частный дом в течении 1-3 лет составляла свыше 34%. По прогнозу Гарвардского университета, к 2038 году большинство домовладельцев все также будут из числа поколения беби-бума, но второе место прочно сохранят за собой члены поколения X, родившиеся с 1965 по 1980 год. Процент миллениалов-домовладельцев с 2018 по 2038 год практически не изменится и на пике в 2028 году составит 32,67 млн человек, считают гарвардские исследователи. Согласно данным Национальной ассоциации риелторов США, 9 из 10 человек считают частное домовладение неотъемлемой частью «Американской мечты», а в постковидный 2022 год 75% опрошенных Ipsos американцев отметили, что обладание собственным домом после окончания пандемии для них приобрело только большее значение.
В 2018 году дороже всего обзавестись домом среднестатистическому американцу было бы в агломерациях Фресно (Калифорния), Остина (Техас), Финикса (Аризона) и Эль-Пасо (Техас). В Остине и Фресно покупателям нового дома пришлось бы отдать более 45% годового дохода своего домохозяйства, тогда как для Колумбии (Южная Каролина) этот показатель составляет всего 13%.
Калифорния стала национальным лидером по росту стоимости жилья, отмечает журнал Fortune, причем пик роста пришелся именно на ковидный бум покупки жилья и подачи заявлений на ипотечные кредиты. Однако начавшаяся было коррекция рынка встретилась с другой проблемой — из-за постоянно растущих среднегодовых температур, природных катаклизмов и засух цены на страхование жилья в Калифорнии (и отчасти в Флориде) достигли таких размеров ежемесячных платежей, что некоторые страховые компании вынуждены или повышать цены на 20% в год, или отказываться принимать новые заявки на страхование домов в условиях повышенных рисков. В 2022 году в топ-10 самых дорогих агломераций по средней цене дома города Калифорнии занимали сразу пять позиций, с лидером по доровизне жилья в виде агломерации Сан-Хосе-Саннивейл-Санта-Клара, где в 2022 году средняя цена дома составляла $1,79 млн, что почти на $400 тыс. дороже, чем еще в 2020 году.
На ноябрь 2023 года фиксированный индекс доступности жилья в США составил 94,20, что является самым низким значением с начала измерений — даже во время ипотечного пузыря первой половины 2000-х годов индекс составлял 107,1 пункта (чем выше значение, тем доступнее дом для семьи). Это значит, что у большинства американских семей банально отсутствует нужное количество средств для оплаты ежемесячных ипотечных платежей. Средняя цена нового дома на момент 2022 года составляла $457 800, что является рекордно высокой суммой за всю историю наблюдений с 1965 года. За ковидные годы цена нового дома в США выросла почти на $130 000, тогда как еще в 2019 году наблюдалось даже некоторое удешлевение нового жилья по сравнению с ценами 2018 года. Столь высокие цены вынуждают американцев обращаться ко вторичному рынку — пик продаж новых домов пришелся на 2020 год, когда было продано 822 000 жилищ, а вот уже в 2022-м таковых было всего 644 000.
При этом в 2024 году прогнозируется удешевление 30-летней ипотеки на частный дом, реальная ставка которой может составить ниже 6%, что зависит не только от самих банков и общего состояния экономики, но и от того, понизит ли Федеральная резервная система США ключевую ставку в течение этого года.
«Хотя мы прогнозируем, что доступность [жилья] останется ограниченной, а предложение домов на продажу достаточно узким, ожидается, что снижение ставок по ипотечным кредитам начнет способствовать оттаиванию существующего рынка продажи жилья, который в 2023 году сдерживался эффектами сильного финансового регулирования», — прокомментировало Business Insider ситуацию на ипотечном рынке риелторское агентство Fannie Mae.
Фиксированная ставка по 30-летней ипотеке 18 января составила 6,60%, что более чем на процент ниже, чем в 2023 году. Тем не менее среднестатические ежемесячные платежи все равно составляют более $2 500 без учета страховки, налогов и иных расходов.
